キティ（@kitty_1977）です、こんにちは。
先日書いた繰上返済の記事がはてなブックマークで取り上げられ、たくさんの方に読んでもらうことができました。
その中で色々なコメントをもらい、情報不足だったなあ、と思ったので追加で書こうと思います。
そもそも、「住宅ローンがあったら必ず繰上げ返済すれば得」というわけでもなさそうです。
我が家の場合は、今は繰上返済がベストだった、と思っていただければ。
このページの目次
住宅ローン減税との関係
住宅ローン減税との関係ですが、どのくらいの減税を受けられるのかはこちらに書いてあります。 
No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合（住宅借入金等特別控除）｜所得税｜国税庁
「繰上返済するといくら利息が減るのか」は【しっかり】繰り上げ返済シミュレーション ： 知るぽるとで調べられるので、その額と比較。
我が家は平成20年に家を建てて、15年を選択したので最大160万の控除が受けられます。今思うと10年にすればよかったんじゃないか？と思わなくもないです。しかも160万って他の年に比べると少ないですね。タイミングが悪かった。
計算式は
1～10年目 年末残高等×0.6％（12万円）
11～15年目 年末残高等×0.4％（8万円）
ということで、最大額の12万円を控除してもらうには、年末残高が2000万円必要。
現在5年目で、年末残高は2000万円を超えているので、繰上返済しても減税が受けられます。(喜ばしいことではありませんが･･･)
ただね、減税のために借入残高を残しておいて、利息を払い続けることを考えると、さっさと元金を減らしたいな、と私は思います。
それから、そもそも住宅ローン減税の対象ではない中古住宅の場合なんかは、どんどん返せる時に返した方がいいですね。
繰上返済をする時期について
繰上返済をしすぎて、手元に現金が少なくなってしまうと色々不安です。
いつ、いくら返すか、というのは、その家庭の構成状況、ライフプランで考えます。
私が考えているのは、
学資貯金は子供が生まれた時からコツコツしているんですが、学校に支払う資金以外に、塾や部活にかかる費用もあるし、子供たちが大きくなって養育費（食費、被服費、お小遣い等）もかかるでしょうから、その頃は繰上げ返済はなかなか難しいのかな･･･と予想しています。
ライフプランを作ってみるといい
なんとなーくざっくりとはわかるものの、実際どれだけの収支になるのかな、というのを見るために、エクセル等でライフプランを作ってみることをおすすめします。
（我が家がエクセルで作ったライフプラン）
視覚的に「いついくら必要で、あと何年あって、今これくらい住宅ローンにまわせる」というのが把握しやすくなります。
教育費がかかる期間は思ったより長い。（各セルに入っているのは家族の年齢です）
だからこそ、子供が小学生のうちの今が我が家の「返し時」でもあるんです。
返済方法もその時々の家計の状況で決める
家計自体が苦しい時（現金が必要な時期）には、返済方法は、月々の返済額を減らす方を選択してもいいかなと思っています。
仮の金額でシミュレーションしてみました。
シミュレーション条件
当初借入元金 30,000,000 円
うち ボーナス返済分 0 円
当初借入期間 30年 0ヶ月
返済ずみ期間 3年 ヶ月
返済方法 元利均等返済
借入金利 初回から 2％
10年目から 2.2％
繰り上げ金額 1,000,000 円
「減少する利息額」だけを見てしまうとやはり期間短縮の方がお得なような気がしますが、元金を減らしつつ、月々の返済額も減らす方法もある、ということですね。
資産運用で借入金利を上回ればいいのでは？について
住宅ローンの金利は今すごく低いので、無理して返さずに、投資で利回りを上回ればいいのでは？というご意見もありました。確かにそれは一理あると思いますが、これまた個人の考え方で、投資に積極的ではないおうちの場合、銀行の利子の金利だけでは到底上回ることは出来ないのではないかと思います。私も投資に詳しくないので、今手元にある資金を投資にまわして、いくらの儲けが出るのか、それが繰上返済による利息の減額と比べて多いのか少ないのかという見通しが立ちません。投資対象についても軽々しく決めるわけにはいかないですよね。勉強が必要です。投資には元本保証はありませんから。
100万円ある⇒繰上返済する⇒減少する利息額70万
100万円ある⇒投資する⇒70万の利益を得られるか？・・・難しそうというのが私の印象。
あ、それから、金利上昇やインフレについても、いつなるのか？というのがこちらではわからないので、そこに期待をかけるよりも、今ある借金をコツコツ減らす方が自分には合っているなと感じます。
保証金と手数料について
住宅ローンを借りるときには、保証料を支払いました。保証料の支払い方法もいろいろあるのかもしれませんが、我が家が借りた銀行では、最初に一括で支払いました。この保証料は、繰上返済するといくらか戻ってきます。
また、手数料もかかります。1回の繰り上げ返済にかかる手数料は銀行によって異なります。我が家が借りている銀行は1回2万円くらいだったかと思います。この手数料も繰上返済時に別に用意する場合と、保証料の戻りから差し引いてくれる場合とあるかもしれません。我が家の場合は、保証料から差し引いてくれますので、あらかじめ用意する必要はありませんでした。手数料を考えると、ちょこちょこ返すよりはある程度貯めてから返した方がいいかも。
減少する利息額ー手数料＝繰上返済によるメリット
保証料がいくら帰ってくるのかは返済前にはわからないです。借り入れから日が浅いと思いの外多く戻ってくるので嬉しいです。
繰上返済は本当にメリットがあるのか？否か まとめ
色々と検討する材料があり、悩むこともたくさんありますが、
■ 元利均等返済の場合、借りてから数年のうちに繰り上げると利息減額が大きい
■ 子供が小学生のうちが貯め時、返し時
ということは言えると思います。我が家もあと3年（現在子供が小4、小1）でどこまでいけるかわかりませんが、がんばる予定です。
過去3回繰上返済をしたのですが、どれも減少する利息額が数10万単位なので、この先「返さなければよかった」とは思わないと思います。早く家計の中の負債を減らしたいです。
繰上返済で減った利息分と、早く返し終わった後の月々の固定費がなくなれば、そこに費やしていた資金を家族の楽しみや必要なものに使えます。40代、50代で何かトラブルが起こっても借金が少なければ精神的にも少しは安心。できるうちにできることをやる。家計が破たんしないようにバランスを取りながらうまく無駄を省いていきたいです。
キティ（@kitty_1977）でした！
▼ファッションブログ集結！40代主婦ファッションブログ一覧を見る